Preavis, motifs legitimes et lettre de conge
Quelle est la duree du preavis pour quitter un logement en France ?
Pour un logement vide, le preavis de droit commun est de 3 mois. Il est reduit a 1 mois dans les zones tendues (liste fixee par decret), en cas de mutation professionnelle, de perte d'emploi involontaire, de premier emploi, de nouvel emploi consecutif a une perte d'emploi, pour les beneficiaires du RSA ou de l'AAH, ou en cas de logement insalubre reconnu par arrete prefectoral. Pour un logement meuble, le preavis est toujours de 1 mois.
Quels sont les motifs legitimes pour un preavis reduit a 1 mois ?
Les motifs ouvrant droit au preavis de 1 mois pour un logement vide sont : mutation professionnelle (y compris a l'initiative de l'employeur), premier emploi, perte involontaire d'emploi (licenciement, fin de CDD non renouvele), obtention d'un premier emploi apres une perte d'emploi, etat de sante justifiant un changement de domicile (attestation medicale), beneficiaires du RSA ou de l'AAH, attribution d'un logement social, violence conjugale attestee.
Comment envoyer la lettre de conge au proprietaire ?
La lettre de conge doit etre envoyee par lettre recommandee avec accusee de reception (LRAR), par acte d'huissier, ou remise en main propre contre recepisse. Le preavis court a compter de la reception de la lettre par le proprietaire. Si la lettre est envoyee par LRAR, le delai commence a la date de premiere presentation par La Poste, meme si le proprietaire ne la retire pas.
Le locataire peut-il partir avant la fin du preavis avec l'accord du proprietaire ?
Oui. Proprietaire et locataire peuvent d'un commun accord mettre fin au bail a une date anterieure a la fin du preavis. Cet accord doit etre formalise par ecrit. Si un nouveau locataire est trouve immediatement, le proprietaire peut accepter de mettre fin au preavis plus tot. En l'absence d'accord, le locataire est redevable du loyer et des charges jusqu'a la fin du preavis, meme s'il a quitte les lieux.
Loyer pendant le preavis et depot de garantie
Que se passe-t-il si le proprietaire rompt le bail avant son terme ?
Le proprietaire ne peut donner conge qu'a la fin du bail (en location vide : 3 ans pour un bailleur particulier, 6 ans pour une personne morale). Le conge doit etre donne au moins 6 mois avant l'echeance, par LRAR ou acte d'huissier, avec motif legitime (reprise pour habiter, vente, motif serieux et legitime). En dehors de ces cas, le proprietaire ne peut pas mettre fin au bail avant son terme.
Le locataire doit-il payer le loyer pendant le preavis meme s'il est parti ?
Oui, en principe. Le loyer et les charges sont dus jusqu'a la fin du preavis, meme si le locataire a rendu les cles et quitte les lieux. La seule exception est si un nouveau locataire est entre dans les lieux avant la fin du preavis avec l'accord du proprietaire. Dans ce cas, le bail du locataire sortant prend fin a la date d'entree du nouveau locataire.
Quel est le delai de restitution du depot de garantie ?
Le proprietaire dispose de 1 mois pour restituer le depot de garantie si l'etat des lieux de sortie est conforme a l'etat des lieux d'entree, ou de 2 mois si des degats sont constates. Passe ce delai, le depot de garantie est majore d'une penalite de 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard. En cas de litige, la Commission departementale de conciliation (CDC) peut etre saisie gratuitement.
Cession, sous-location et uplaw.ai
Peut-on ceder son bail ou sous-louer avant la fin du contrat ?
La cession de bail (transfert du contrat a un tiers) est possible avec l'accord du proprietaire. La sous-location est interdite sans autorisation ecrite du bailleur (loi du 6 juillet 1989). En cas de sous-location non autorisee, le proprietaire peut resilier le bail. La colocation avec nouveau colocataire entrant est possible sous reserve des conditions prevues au bail.
Que faire si le proprietaire refuse de rendre le depot de garantie ?
Commencez par une mise en demeure par LRAR exigeant la restitution sous 8 jours. Sans reponse, saisissez la Commission departementale de conciliation (CDC) gratuitement. En dernier recours, le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire peut condamner le proprietaire a restituer le depot avec les penalites. Conservez tous les justificatifs : etats des lieux, photos, factures de travaux.
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