Qu'est-ce qu'un bail commercial 3-6-9 en France ?
Le bail commercial est regi par le Code de commerce (articles L145-1 et suivants). Sa duree minimale est de 9 ans, avec une faculte de resiliation triennale pour le locataire (tous les 3 ans), donnant au dispositif le nom de bail 3-6-9. Il s'applique aux locaux utilises pour l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal. Le bailleur, en revanche, ne peut resilier qu'a l'expiration de la periode de 9 ans, sauf faute grave du locataire ou motif grave et legitime.
Qu'est-ce que le pas-de-porte et la propriete commerciale ?
Le pas-de-porte (ou droit d'entree) est une somme versee par le locataire au bailleur a la signature du bail, en contrepartie de la valeur commerciale de l'emplacement. Il ne donne pas de droits supplementaires mais peut etre qualifie soit de supplement de loyer (imputable sur les charges) soit d'indemnite (amortissable). La propriete commerciale est le droit du locataire au renouvellement de son bail et, en cas de refus, a percevoir une indemnite d'eviction.
Comment fonctionne la revision du loyer dans un bail commercial en France ?
Le loyer peut etre revise lors de chaque echeance triennale (revision legale) en fonction de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activites tertiaires (ILAT). Une clause d'echelle mobile dans le bail peut permettre une indexation annuelle automatique. Hors periode triennale, une revision judiciaire est possible si le loyer est manifeste ment superieur ou inferieur de plus de 25% a la valeur locative reelle.
Quelles obligations le bailleur doit-il respecter envers le locataire commercial ?
Le bailleur doit : remettre les locaux en bon etat et les entretenir, garantir la jouissance paisible, supporter les grosses reparations (article 606 du Code civil) sauf clause contraire, fournir l'etat des risques et pollutions (ERP) et le Diagnostic de Performance Energetique (DPE). Un bailleur qui refuse abusivement le renouvellement du bail ou ne respecte pas ses obligations peut etre condamne a des dommages-interets devant le tribunal judiciaire ou le tribunal de commerce.
Comment se passe le renouvellement d'un bail commercial en France ?
Six mois avant l'expiration du bail (ou a tout moment avant), le locataire peut adresser une demande de renouvellement par acte extrajudiciaire (huissier) ou lettre recommandee avec avis de reception. Le bailleur dispose de 3 mois pour repondre. En cas de silence, le renouvellement est repute accepte aux memes conditions. En cas de refus, le bailleur doit payer une indemnite d'eviction (generalement 2 a 4 fois le chiffre d'affaires annuel moyen), sauf s'il invoque un motif grave et legitime.
Qu'est-ce que l'indemnite d'eviction et comment est-elle calculee ?
L'indemnite d'eviction compense le prejudice subi par le locataire contraint de quitter ses locaux sans renouvellement. Elle comprend : la valeur marchande du fonds de commerce (methode du chiffre d'affaires ou des benefices), les frais de demenagement et de reinstallation, les frais de licenciement du personnel si necessaire, et la perte de clientele. En cas de litige sur le montant, le tribunal judiciaire ou le tribunal de commerce designe un expert judiciaire pour l'evaluer.
Le locataire commercial peut-il sous-louer ou ceder son bail commercial ?
La sous-location est en principe interdite sauf clause expresse du bail l'autorisant. La cession du bail est possible lors de la vente du fonds de commerce (elle est alors obligatoirement accordee au repreneur) ou separement si le bail le permet. Le bailleur doit etre associe a la cession par acte notarie ou sous seing prive signe des trois parties. En cas de violation, le bailleur peut demander la resiliation du bail devant le tribunal.
Que faire si le bailleur ne respecte pas le bail commercial ?
Si le bailleur n'effectue pas les travaux a sa charge, refuse le renouvellement sans indemnite, augmente le loyer illegalement ou trouble la jouissance paisible, le locataire peut : adresser une mise en demeure par lettre recommandee, saisir le juge des referes pour faire cesser un trouble manifeste, ou engager une action au fond devant le tribunal judiciaire (ou le tribunal de commerce selon la qualite du bailleur). La Commission departementale de conciliation peut aussi etre saisie avant toute procedure judiciaire.
Comment resilier anticipement un bail commercial en tant que locataire en France ?
Le locataire peut resilier le bail a chaque echeance triennale (3e, 6e ou 9e annee) en respectant un preavis de 6 mois notifie par acte d'huissier ou lettre recommandee avec AR. Une resiliation anticipee hors periode triennale n'est possible qu'avec l'accord du bailleur, en cas de depart a la retraite du locataire (personne physique), d'invalidite de 2e ou 3e categorie, ou de clause de resiliation anticipee prevue au bail. Le non-respect du formalisme entraine la nullite du conge.
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